#31 hay datos que entran en conflicto. Según el banco de España la media nacional es un 3.5%. Según idealista Madrid está al 4.X%, y la media nacional no puede ser menor que Madrid. Si tuviera que apostar diría que Idealista se equivoca y que sobre un 3% en Madrid. En Barcelona probablemente sea menos.
#32 Comentabas que el yield no tiene en cuenta la revalorizacion de la vivienda, cierto? En este caso, aunque "solo" ganes un 3,5% por ejemplo o un caso muy exagerado como alemania 1,5%, a modo de inversion habria que sumarle lo que aumenta la vivienda en si mismo.
ASi que entiendo que no "renta mas" una inversion al 5% vs una con un yield de 3,5% si a eso se sumamos que el activo aumenta de valor tambien.
O me estoy perdiendo algo.
#33 el IPC. El yield si, ya que el precio de la vivienda es el denominador.
Edit: ah vale ahora he entendido tu pregunta. En efecto el yield es un punto en el tiempo. El activo se revaloriza
Muy buen hilo, una vez más has hecho una aportación de primerísima calidad @allmy, enhorabuena.
Lo que resaltas aquí es precisamente lo que me hace alejarme de invertir en el ladrillo como es tradición en nuestro país. Tengo amigos loquísimos por meter todo lo que ganan en comprar pisos, y uno de ellos va por su tercera vivienda ya, haciendo reformas y alquilándolas. Según él, esto es rentable, pero ¿y si llegamos a un punto en el que el estado saca vivienda social a cascoporro? Que sí, que toda inversión tiene riesgo, pero en la vivienda estamos viendo como los alquileres se han vuelto prohibitivos y al final hablamos de un bien de primera necesidad (todos necesitamos un techo, e independizarnos es un hito esencial para progresar en la vida). Veo una alta probabilidad de que este mercado se termine interviniendo más pronto que tarde.
Respecto a la compra de vivienda por parte de los extranjeros, si no recuerdo mal todo viene a raíz de una ley europea que permite que cualquier ciudadano de la UE pueda comprar propiedades en cualquier país de la unión, lo cual nos putea bastante puesto que nuestro poder adquisitivo es insignificante frente a países como Francia, Alemania, Bélgica, Suecia, Irlanda, etc. Nosotros no tenemos forma de defendernos ya que los salarios son mucho más bajos, y, por lo tanto, nuestra capacidad de ahorro también.
#36 La inversión que tendría que hacer el estado para vivienda social y se notara en mercado tiene que ser tan enorme que es imposible que lo haga en pocos años y de hecho dudo que en España eso pase...
Está claro que el estado ha dejado al mercado inmobiliario en mano de la propiedad privada y eso no va a cambiar.
#36 El estado no va a tocar la parte de inversión de la vivienda. Al contrario de lo que la gente piensa, la mayor parte de los propietarios de viviendas son particulares. Destruir el valor del patrimonio inmobiliario también iria contra un buen pellizco de la recaudación en forma de impuestos y tasas relativos a las viviendas, a parte del enfado de los propietarios por ver mermado su patrimonio.
El estado va a alargar esta situación hasta que sea totalmente insostenible.
#1 Muchas gracias por el post.
#36 Para que el estado haga VPO suficientes para cambiar el mercado, se necesitaria inversiones tan astronomicas y durante tantos años, que es jodido. SI ya vamos como vamos con problemas como una bolsa de pensiones tan gorda que se comer la mayor parte del presupuesto imaginate un proyecto de esta envergadura.
Ademas de españa est formada de muchos pequeños tenedores. Si haces eso, destruyes el patrominio de una gran parte de españa (aunque consigues que los jovenes puedan tener vivienda). Asi que electoralmente, estan pillados por los huevos. Vamos, como las pensiones.
Podrian reducir el IVA / ITP para reducir el precio de la vivienda? Si. Pero en cierto sentido el mayor precio de vivienda les generas mas ingresos por ITP / IVA ademas de por IRPF en caso de alquiler. Es un problema que hay pero que por el aumento del mismo les aumenta al recaudacion indirectamente. La posicion de invertir una millonada y ademas eso haga que se reduzcan sus ingresos, no es algo que vea a corto o medio plazo. Que la vivienda sue un 20%? Pues un 20% mas que recaudan en impuestos.....
#36Sphere:¿y si llegamos a un punto en el que el estado saca vivienda social a cascoporro?
Eso no va a suceder, gobierne quien gobierne. Y si sucediese, es muy probable que fuese peor porque hacer las cosas "bien" en ese sentido sería un suicidio político en cualquier democracia liberal. Eso está reservado a autocracias tipo Singapur.
#39 El estado no va a perder un euro de lo que pueda recaudar, es es seguro.
Lo gracioso de todo esto es que en sí, te hace falta el mercado privado para alquilar vivienda básicamente porque el público es como inexistente pero de alguna forma el gobierno prefiere joder como sea al propietario a favor del inquilino (supuestamente) y provoca que suban aún más los precios. Un precio sin fisuras vamos.
#16 El problema es que un suelo edificable conlleva muchos gastos para el estado que se financian a través de impuestos al terreno, una casa no va sola, está acompañada de un alcantarillado de aguas potables y residuales, una red eléctrica, una carretera , si es una ciudad va acompañado de transporte público, alumbrado público y una gran planificación urbanística para que la ciudad no se vuelva un caos.
No es tan fácil como decir que le quiten impuestos al terreno o que lo liberalicen todo.
#36 la cuestión es cuanto inyectas. Si metes millones de viviendas, bien en alquiler o bien en venta normal, pues acabas bajando el precio. Pero siempre tienes la limitación del espacio. En Madrid no queda suelo dentro de la M30. En Barcelona no queda suelo. Las administraciones están haciendo lo que pueden, en el caso de Madrid están construyendo un área equivalente al área de todo Barcelona (los famosos desarrollos del este), pero es un parche, date cuenta que el problema de demanda por las bajadas de tipos es un logaritmo inverso. Si recortas los tipos del 4% al 2% (un -2% de recorte) es un x2 al denominador. Si los recortas del 3% al 1.5% (un -1.5% de recorte) también es un x2. Y así hasta que cuando puedes comprar al 0%, estás comprando sin rentabilidad. Evidentemente el 0% no tiene sentido alguno, a no ser que los tipos sean negativos, cosa que ya han intentado xD Aunque yo creo que nunca pueden ser negativos en la realidad, una cosa es que el BCE pague a los bancos por prestarles, otra que el banco preste perdiendo.
Lo de los extranjeros viene de que cualquier ciudadano de la unión tiene los mismos derechos que un nacional. Esto incluye comprar vivienda. No puedes decir, "hola como eres Alemán, no puedes comprar". Solamente existen limitaciones que algunos países negociaron en el momento en que entraron a la Unión Europea, por ejemplo, Finlandia tiene una isla pequeña que negoció que nadie pudiera comprar ahí. Si no me equivoco tenia miedo por la soberanía de las islas y los rusos que hay en Europa con pasaporte Europeo. Pero sí, en algún momento alguien le tendrá que poner coto a esto, o nuestras ciudades no van a ser vivibles en muchos lugares como Baleares o Málaga. También te digo que yo le ponía coto de manera muy sencilla. ITP del 60%, desgravación del 90% si has residido efectivamente en España más de 5 años de manera continuada, obviamente no en todo el territorio, pero si en Baleares por ejemplo. No discrimina a nadie por ser de otro país ya que el Alemán también tiene la desgravación si ha vivido 5 años en España.
#39 yo soy escéptico en cuanto a las VPOs y los alquileres sociales. Quitan la misma demanda que si fueran viviendas normales, solo que obligas al mercado libre a subvencionar al mercado regulado. El promotor ve la VPO como un mero coste. Su objetivo es la rentabilidad, así que lo que estás haciendo realmente es matando incremento de la oferta. Si las sacas a precio de mercado son económicamente lo mismo.
#42 pero a cambio ganas el IVA / ITP de la venta + el IBI. Además de los costes de licencia de construcción (que es un % de la obra).
#24 Hombre, como bien dice #16 el coste de los materiales está subiendo de cojones en los últimos 5 años, los salarios al final tienen que subir ligeramente porque si no ya no sale rentable. Si el material me sube un 20%, voy a tener que incrementar un 30% el presupuesto para tener una ganancia similar, ya que el coste de la vida, del gasoil, y de mi comida también sube.
Hace años el punto de agua valía 130-150€, a día de hoy salvo en obras de tropecientos pisos, se está calculando a 180-200, incluso algún espabilado lo cobra ya a 230-250. Un baño con 5 puntos te pasa de 750€ hace 10 años a 1250€ a día de hoy, solo mano de obra + tubería, es una buena diferencia xD
Todo esto hablando puramente de incremento de costes en materiales, sin entrar en las hostias que se pegan por la falta de profesionales en la construcción, (Que a mi me viene genial por cierto) que daría para un libro aparte, pero como los economistas del foro dirían, es el mercado amigo! Haberte puesto a lucir paredes en vez de hacer carrera.
"La gran apuesta" recomiendo ver esa pelicula si no la visteis, habla de la burbuja inmobiliaria del 2008
#43 Quiza la clave sea que se busca esa rentabilidad? Creo que estamos la mayoria de acuerdo que el problema es la especulacion aka que los pisos sean un bien de mercado, no?
Yo viendo los datos lo que veo es que el problema de base es que es un bien con el que la gente espera sacar beneficio. Que muchos pisos estan en manos de gente que busca unicamente rentabilizar la inversion lo cual hace que de una forma u otra el precio, en general, suba con el tiempo.
Me decanto por el famoso impuesto a la tecera (y siguinetes viviendas) que reduzca ese yield de la misma forma que legislar para que no sea posible que fondos, testaferros o extranjeros que no usan esas viviendas para vivir si no especular desde fuera inflen la burbuja.
De la misma forma, con legislacion que reduzca ese yield se asusta el "inversor" y si se hace con tiempo lo logico seria que mucha de esa vivienda sin usar entre al mercado, aumentando la oferta, no?
El formato actual es la crypto perfecta, imposible no invertir en ella.
- Hay pocas y tal y como salen se venden, subiendo el precio automaticamente.
- Su crecimiento esta 100% asegurada justo por eso, ya que la gente en el pais va en aumento, en especial en las grandes urbes.
- Su caida es imposible justo por lo anterior, ya que siempre que hay nueva se vende automaticamente.
xD
#46 El coste de materiales sube, principalmente, por que son un bien especulativo. Fijate en el lito, recientemente:
Subidon cuando los fondos de turno y el capital en general se da cuenta de que este producto va a ser ultra demandado por el creciente uso de baterias electricas. De repente algo cambia y recupera su valor, y eso que estamos ya en plena gran subida de esas baterias. Una burbuja tipica, basicamente.
Aqui, la base del problema, insisto en que es la especulacion.
#48 Ese gráfico no cuadra con el COVID perfectamente?
Respecto a lo de regular el mercado de alquiler, lo que no puedes es dejar toda la vida en manos de que la gente con su ahorro privado compre una casa como inversión y la alquile y ahora echarte las manos a la cabeza y poner trabas o impuestos a saco contra ellos. Es que no le veo el sentido a joder al propietario la verdad, al final lo que consigues es lo que pasa ahora, que suben los precios como la espuma y se reduce la cantidad de vivienda de alquiler.
#10 Es que es un bien de mercado desde el momento en que no es lo mismo una vivienda en el centro que en las afueras, de nueva construcción que con 30 años, con materiales y equipación a la última o materiales mediocres (o cutres). El estado no tiene capacidad económica para ponerse a construir y promocionar toda esa vivienda barata y mucho menos para asumir el riesgo de impagos posterior.
#49 Se puede legislar mas duramente hacia aquellos que tengan mas pisos.
Tambien se puede legislar escalonadamente, para que la gente pueda vender y recuperar la inversion o parte de ella.
Lo que tampoco puede ser es que esto sea una inversion a 0 riesgo "porque la gente pierde el dinero". No has entrado a un mercado especulativo? Pues intrinsecamente hay un riesgo que asumes. Apechuga.
En cuanto a si cuadra el grafico o no tambien hay otras materias primas de primer nivel que han bajado he visto hace unas semanas, aunquen no recuerdo cuales. Tampoco se muy bien que importa que cuadre o no.
Dudo que el litio hicier aun x5/x6 en menos de un año en base al covid.
#51 Si lo que me refiero es que no entiendo porque siempre se habla de grandes tenedores de vivienda cuando está comprobado que son los menos y la gran mayoría de propietarios tienen pocas casas.
Yo sinceramente ya no sé lo que es un mercado especulativo, ya hubo mucha gente que perdió mucho dinero en la época de la crisis del 2008 (en mi familia pasó) y hubo viviendas que la gente compró a un precio que al par de años valía muchísimo menos. Esto al fin y al cabo va de lo que la gente paga por ello, no hay más. Que una casa cueste la barbaridad de hoy día es porque tiene una demanda brutal y una oferta malísima, no ha más.
#52 El otro día estuve leyendo sobre eso, y parece que el punto que genera confusión es que cuando se habla de los propietarios de vivienda se parte de los datos del CIS. El problema es que en el barómetro de la vivienda y el alquiler del CIS se pregunta de quien es la casa en la que vives de alquiler, dando únicamente la distinción entre persona jurídica o persona física.
En el primer caso las opciones de respuesta son varias: bancos, cooperativas, instituciones publicas etc, pero en el segundo hay una única opción (un particular), sin tener en cuenta el numero de propiedades que pueda tener alquiladas esa persona. Esto lleva a la conclusión tan escuchada de que el 80% o 90% de las viviendas en alquiler son propiedad de particulares y de ahí viene el meollo.
En Barcelona hay estudios que han tenido en cuenta esa distinción y muestran que en la ciudad un 80% de los caseros son propietarios con 1 única vivienda y tienen un 40% del total de pisos en alquiler. El otro 20% son propietarios con múltiples viviendas en alquiler y dominan el 60% del mercado.
Pero el drama viene en el desglose de ese 20%: el 1,2% tiene más de 15 viviendas alquiladas y controla 1/4 parte del total de viviendas en alquiler. Esto es una puta locura y esto es lo que necesita ser legislado.
#56 Llevo bastante tiempo con la teoría de que el PSOE quiere que todo el mundo cobre 2k, ni un euro más, ni un euro menos xD
De hecho todas las ayudas terminan más o menos ahí.
Aunque llego un poco tarde, ya que parece que el debate se ha parado, yo creo que el principal problema viene del turismo de masas y la libre circulación a lo largo de la UE. España, y sobretodo las principales ciudades, está recibiendo constantemente gente del norte de Europa que vienen a trabajar en remoto o a comprar vivienda de temporada y contra sus salarios no podemos competir ni de cerca.
Poder acceder a una casa de 200.000€, lo que para nosotros es una odisea y algo muy difícil de conseguir (ya sea por la entrada, los impuestos abusivos incluso siendo tu primera vivienda y las comisiones de inmobiliarias + gestorías) para ellos es facilísimo, e incluso se compran dos y los unen. No hablemos ya de chalets en la costa, que para nosotros es impensable acercarnos a esa zona, y ellos los compran como casa de vacaciones en la cual están un par de semanas al año.
Al final viene alguien del norte de Europa a estudiar de Erasmus o pasar unos días gracias a los vuelos y hoteles baratos, ven el clima, ven los precios y el coste de vida, ven la gente, ven la comida y ya empieza a crecer la idea de vivir en "sunny Spain". Y con ello las subidas de precios en la vivienda, y con ello la destrucción de las clases medias españolas.
Todo esto sumado a los fondos buitre que vienen a comprar vivienda en paquetes y luego les hacen una reforma barata y los revenden al doble de lo que han pagado. Lo de permitir la especulación con un bien básico a ese nivel me da muchísimo asco.
Yo me cargaba el turismo de masas (el cual cada vez me genera más rechazo y se me hace insoportable de ver la masificación de gente en las ciudades) y la libre circulación de ciudadanos en la UE.
O si no que una persona de fuera no tenga el mismo derecho a adquirir vivienda en un país en el que no ha vivido durante mínimo de 5 o 10 años, y en el que no pasa mínimo 6 meses al año. Hasta los huevos de los ingleses, alemanes, holandeses, belgas y demás que vienen aquí a vivir, y que en la mayoría de los casos ni siquiera se interesan por aprender a hablar en español. No hablemos ya de integrarse entre la sociedad española.
Hace unos meses puse esta misma viñeta en otro post relacionado con la vivienda, y aprovecho para volver a ponerla porque creo que cuadra perfectamente:
