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Calculadora: Cuanto pagas de préstamo o hipotecahttps://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota
Estoy considerando:
- Fija al 2,4%
- Mixta 5x1.8, resto e+0.7
Es para una hipoteca de importe bastante alto. Ambas sin bonificaciones aunque en la segunda con seguros puede bajar un poco la parte variable, ya vería si luego los añado o no pero por ahora planeo dando por hecho que no. El ahorro es considerable en esos primeros años pero con la fija ya podría olvidarme del tema... Algún consejo?
Yo mismo trabajo como asesor financiero en una entidad de intermediación financiera, y hay que separar eso de un broker (parecen lo mismo pero no lo son).
Una empresa tiene convenio con las diferentes entidades, que permiten conseguir condiciones especiales (en cuanto a % de financiación, tipos de interés, vinculaciones), pero sobretodo lo más interesante es que las operaciones se presentan por otro canal al que el particular no tiene acceso, eso da mayor rapidez en el proceso y más flexibilidad a la hora de solucionar problemas ( justificar cualquier cosa del cliente etc...) y, en el peor de los casos, si la cosa se complica, van a vender unas arras o lo que sea, poder contactar con un director territorial de la entidad y que directamente el autorice la operación y ya estaría.
Por no decir que, por el volumen de hipotecas que se tramitan, se tiene igualmente un alto volumen de tasaciones, por lo tanto siempre se puede estirar bastante más a la hora de conseguir la tasación necesaria para la operación (os sorprendería los regalitos de agradecimiento que veo pasar en navidad a los tasadores, joselitos incluidos jajajaaja)
Un broker simplemente sería yo mismo si me voy de aquí y me doy de alta como autónomo.
Se como gestionar hipotecas, se como negociar con los bancos y conozco directores en la mayoría de entidades, pero no llego mucho más lejos de lo que podría llegar un particular por su cuenta (de hecho simplemente actúa en representación del cliente y ya), por eso el precio de un broker como tal siempre va a ser más bajo que el de una empresa, porque sus costes son nulos básicamente, pero como consecuencia el respaldo que ofrecen también (por ejemplo, no tienen departamento legal al que acudir si aparece algún problema con la inmobiliaria, vendedor etc... eso a pagarlo por tu cuenta).
Dicho esto.
Si de cara a la compra entran dos titulares en la operación, llevan más de un año como indefinidos (o 2 como autónomos), cada uno gana +1.200€, la operación va por debajo del 80% de financiación y del 35% de endeudamiento ya os digo que está aprobada si o si.
Ahora bien, igual no serán las mejores condiciones, pero ya podeis ir sin miedo.
#5129 yo personalmente, para mi hipoteca de mi 1º vivienda primero solicite las condiciones aproximadas que tendría en 3 bancos diferentes y después de negociarlas (ya que por suerte tenia mas operaciones de empresas que trabajo con ellos y pude negociar un poco) tire con el banco que mejores condiciones me dio.
a la vez justo un amigo hizo lo mismo le dieron bastantes peores condiciones y tiro de uno de los bróker que te comento y le saco mejores condiciones que las que le ofrecían. (aun así yo al final saque un 1,3% fijo y el un 1.8% , los dos con 1% en vinculaciones incluidas en lo que puse, en octubre de 2022.) pero le toco pagar 5000€ al muchacho.... hablando de que la hipoteca rondaba los 350.000€.
el broker hace lo mismo que tu pero ya conoce a los directores (que aunque te digan que no, tiene bastante mano en lo que te pueden bajar, pero tu mismo si tienes buenos numero y capacidad de ahorro y un pelín de labia puedes hacer lo mismo)
todo depende de los números si vas mas justito, no tienes mucha capacidad de ahorro, la vivienda que vas a comprar esta muy justa con la tasación, o tiene cualquier apunte en la nota simple... pues las condiciones serán peores o te será mejor ir con un profesional.
si en cambio vas bien en esos aspectos, es solo ir preguntando en diferentes sucursales a ver quien te da mejores condiciones.
en el ejemplo de arriba en mi banco desde hace mas de 15 años me dieron peores condiciones que en otro solo porque me llevaba bien con el directo (te hablo de un 0,5%)
#5131 en esa fija al 2,4% si le metes vinculaciones te bajan?? (nomina y 3 recibos -0.4... hasta máximo un 1%) lánzate a ella como un águila... porque de normal ahora están dando 3,5% bajando con vinculaciones al 2,5%.
mírate que no tengas muchas comisiones por amortización o cancelación (o limites raros de no poder amortizar mas de 10.000€ al año o cosas así)
y si en unos años ha mejorado el aspecto financiero pues la cambias a otro banco.
en mi opinión.
#5132 mis amiguetes estaban como tu, y en cuanto tuvieron una posible cartera de cliente (inversores, inmobiliarias y algún loco de la compra de casas y locales) y los contactos se crearon una S.L para mientras pudieran vivir de eso... y en verdad ahora mismo no les faltan clientes... pero yo cuando lo hicieron lo vi bastante arriesgado
#5133 claro, si tienes una buena cartera de clientes, conoces a mucha gente y tal pues guay, al final puedes bajar y mucho los honorarios porque en integro para ti por así decirlo, pero al final es lo que te digo.
Por ejemplo, las operaciones hasta el 80% quedan normalmente en atribuciones de oficina, por eso decía que mientras cumplas ciertos criterios no hay problema (en concederla, otra cosa serán las condiciones).
El problema viene en todo lo que va por encima del 80%, que si o si va a riesgos, y ahí es donde entra en juego tener mano o no, una vez en riesgos el director de oficina ni pincha ni corta, pero una empresa con convenio si tiene capacidad de presionar para que una operación salga (si mensualmente le metes 30 operaciones a una misma entidad y no es flexible con ciertas operaciones... te las vas a llevar a otra, así de simple).
#5133 gracias. Otra pregunta ya que controlas. Merece la pena tantear una preaprobacion? Estoy mirando de volver a España con mi empresa y me gustaría saber cuanto están dispuestos a darme.
#5133 no, de ahí no baja, no hay bonificaciones, y amortización gratis hasta 25% del capital pendiente.
Una pregunta, si yo en la búsqueda de hipoteca hago estudios con varias entidades y en todas ellas me piden la tasación como parte del estudio de riesgos, que pasa con eso? Si no tengo la tasación pero la requieren para saber si la operación es viable o no y sin ello no me dan una oferta, veo algo raro ahi. O acaso son los comerciales que intentan "jugarmela"?
#5139 en algún momento tienes que hacer la tasación. Una vez hecha, te vale para todos los bancos (siempre que esté hecha por una empresa homologada por el Banco de España).
Yo en mi caso, la he hecho antes incluso de buscar la hipoteca "en serio" para ver qué estaba comprando y ganar tiempo.
#5139 Si compras a una inmobiliaria decente, el precio de compra y el de tasación no suele ser muy diferente.
Los bancos te hacen una previa con el precio de compra, pero la aprobación definitiva es con precio de tasación.
Tendras que confiar en que el banco con el que lo hagas, les salga una tasación acorde
#5139 básicamente se hace por ahorrar tiempo, si vas al 90% y no tienes la tasación necesaria para ese importe de hipoteca que necesitas se ahorran hacerte el estudio (porque no siempre salen las tasaciones y no todo el mundo tiene 20/30/50k extra de cara a aportar más para bajar el % de financiación y ajustarlo a la tasación que salga)
#5139 Lo ideal es que busques a una tasadora homologada por el BdE, que te haga una tasación (y si es buena, mejor que mejor) y con ello, ya puedes presentarla a todos los bancos. Saldrá de tu bolsillo, pero a veces es mejor que ir a X bancos y cada banco haga su tasación, ya que si NO coges la hipoteca con ellos, te cobrarán dicha tasación en cada banco que la pidas.
Normalmente el banco la hace y si aceptas sus condiciones de la hipoteca, la tasación la descuentan del precio final y te sale "gratis" (has firmado la hipoteca). Pero si no tiras adelante con ellos, o te deniegan la operacion por alto riesgo, te cobran dicha tasacion.
Mejor paga 1 valida, que 7 y que solo 1 sirva.
Después también hay que tener en cuenta que si por un casual el banco no se fía de la tasación va a volver a hacerla. Y eso ya es por su cuenta y riesgo.
A nosotros nos pasó que pedíamos hipoteca del 85 o 90% (no me acuerdo) para un piso de 180k, y presentamos la tasación por 220k, y claro, al banco le olió a algo raro y volvieron a hacer la tasación. Por suerte el resultado fue el mismo, creo que vario por 2 o 3k solo, y tiraron para alante sin ningún problema.
#5145 y a pesar de tener razón la primera tasación, te la comiste con patatas igualmente…
EDIT: Perdón, me lié. Vuestra tasación la pagasteis y el banco después pago la otra porque no se fiaba. Por alguna razón que no logro comprender, entendí que pagásteis 2 tasaciones xD
#5146 Cómo?
A ver, nosotros pagamos la primera tasación con una empresa autorizada del BdE, no fue la del banco. Luego ellos quisieron hacer otra con sus tasadores por si a caso habíamos hecho algún chanchullo.
#5146 La tasación que hace el banco para asegurarse no te la cobran. Es un mecanismo que usan ellos. Tu has presentado una tasación válida emitida por una entidad reglada y registrada en en BdE.
El banco podrá hacer 237846 tasaciones, que no pueden cobrártelas ya que tu has presentado una que está certificada y registrada en el BdE. Y es más, posiblemente en caso que el banco hiciese otra y saliese más baja, delante de un tribunal el banco está obligado a aceptar la que le has presentado.
De lo contrario estaría poniendo en duda un tasador homologado, y eso puede suponer una multa al banco. No se la juegan.
Gracias por las respuestas, en caso de querer hacer la tasación por mi cuenta y que estos estudios de riesgos ya estén en proceso se puede adjuntar la tasación en cualquier momento? O si por ejemplo el tasador de la caixa es el primero que va, ya con esa tasación puedo ir al resto de bancos con el estudio y adjuntar esa misma tasacion? Lo que no quiero es tener que pagar 3 o 4 tasaciones xD
#5149 La Caixa hará la tasación a traves de una sociedad de tasacion homologada por el banco de españa.
Asi que te servirá para otros bancos también.
Simplemente, que si acabas haciendo la hipoteca con Caixabank, te devolveran lo que ha costado, en cambio con otro banco no.
Que me corrijan si me equivoco
Por cierto, ¿Cuándo creéis que el tema de los prestamos ICO para la entrada estarán disponibles? Porque lo dijeron el año pasado, y empiezan a sonar ahora que vuelven a reavivar el tema...por ejemplo algo así, me vendría de lujo...
#5152 Yo la verdad que no lo he mirado pero estoy igual, se saben máximos de rentas/precio vivienda ? A ver si encuentro un hueco y lo miro.
Yo estoy buscando cambiar la hipoteca a otro banco, el asunto es que el piso hipotecado lo tengo alquilado y yo vivo en otro de alquiler. Esto para el dpto de riesgo de un banco es alerta roja pues no es mi vivienda habitual, por lo que no quieren darme condiciones top y a la hora de mover la hipoteca a otro banco no es fácil, creen que puedo dejar de pagar...
Este lunes nos reuniremos para firmar arras. La inmobiliaria me ha pasado un borrador de lo que será el contrato y yo, como ignorante que soy, hay un punto que no entiendo. A ver si alguno de vosotros puede aclarármelo:
Quinto. - Todos los gastos, impuestos y arbitrios, INCLUIDO el Impuesto Municipal del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, a que dé lugar el otorgamiento de LA escritura de compraventa, serán abonados por LAS PARTES CON ARREGLO A LA LEY.
#5157 los gastos de la compraventa (no los de la hipoteca, esos van regulados por la Ley 5/2019) se pagarán según lo que establezca la ley ya que en realidad en operaciones entre particulares hay autonomía de la voluntad; es decir, que podéis acordar lo que os de la gana. Con esta cláusula os remitis a lo que diga la ley por cada concepto pero del mismo modo que está esa podría haberse escrito otra que dijera "todos los gastos de la presente escritura serán satisfechos por cuenta del comprador (o del vendedor)".
